相続対策としての不動産活用｜節税につながる考え方と実例

本記事では、相続対策としての不動産活用について、節税につながる考え方や具体的な実例を交えながらわかりやすく解説します。相続というと、預貯金をどう分けるかという視点で考える方が多いかもしれません。しかし、相続財産の中に不動産が含まれている場合、その評価方法や活用方法によって相続税の負担は大きく変わってきます。

不動産は適切に活用することで相続税の負担軽減につながる可能性がありますが、誤った方法では逆効果になることもあります。「節税のために」と急いで不動産を購入したものの、思うような収益が上がらず、かえって負担が増えてしまうケースも見られます。

本記事では、不動産が相続対策として有効とされる理由から、具体的な活用方法、実際の節税事例、そして注意すべきポイントまで、正しい知識をもとに整理していきます。これから相続対策を検討されている方の参考になれば幸いです。

不動産が相続対策に有効とされる理由

相続税を計算するうえで、財産の種類によって評価のされ方が異なることをご存知でしょうか。現金と不動産では相続税評価額の算出方法が大きく異なり、この差が不動産活用による節税の基本的な仕組みとなっています。一般的に、不動産は現金よりも低く評価される傾向があるため、同じ金額の資産であっても相続税の負担に差が生じる可能性があるのです。

なぜこのような違いが生まれるのか、そしてどのような仕組みで評価額が下がるのか、順を追って見ていきましょう。

現金との違いによる評価の差

相続税の計算において、財産はそれぞれ決められた方法で評価されます。現金と不動産を比較すると、その評価のされ方には明確な違いがあります。この違いを理解することが、不動産活用による節税対策の第一歩となります。

現金は額面通り評価される仕組み

現金や預貯金は、相続発生時の残高がそのまま相続税評価額となります。たとえば、銀行預金が3,000万円あれば、相続税の計算上もそのまま3,000万円として扱われます。

これは非常にシンプルな仕組みですが、裏を返せば評価額を圧縮する余地がほとんどないということでもあります。現金として資産を保有し続けると、相続税の課税対象額がそのまま大きくなってしまう傾向があるのです。

不動産は評価額が下がる特徴

一方、不動産は市場で取引される実勢価格よりも低く評価されるのが一般的です。土地であれば路線価、建物であれば固定資産税評価額をもとに相続税評価額が算出されますが、これらは実勢価格の70〜80%程度になることが多いとされています。

つまり、同じ3,000万円の資産であっても、現金で保有している場合と不動産で保有している場合とでは、相続税評価額に差が生まれる可能性があるということです。この評価額の差こそが、不動産が相続対策として注目される理由の一つといえます。

相続税評価の仕組み

不動産の評価額がどのように決まるのか、その仕組みを理解しておくことは、相続対策を検討するうえで欠かせません。土地と建物では評価の基準となる指標が異なるため、それぞれについて確認していきましょう。

路線価（国が定める土地評価基準）による評価

土地の相続税評価額は、原則として路線価をもとに算出されます。路線価とは、国税庁が毎年公表する、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格の目安です。

一般的に、路線価は実勢価格（実際に売買される価格）の80%程度を目安に設定される傾向があります。ただし、路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」で評価される場合もあります。土地の形状や接道状況などによって補正がかかることもあるため、正確な評価額を知りたい場合は専門家に相談することをおすすめします。

固定資産税評価額との関係

建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額として使われます。固定資産税評価額は、建物の構造や築年数などをもとに市区町村が算定するもので、一般的に新築時の建築費の50〜70%程度になることが多いとされています。

賃貸用の建物の場合は、さらにここから後述する評価減の仕組みが適用されるため、自宅として使用する場合よりも評価額が下がる傾向があります。固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書で確認できますので、お手元の書類を一度チェックしてみるとよいでしょう。

不動産活用による節税効果

不動産の評価額がそもそも低くなる仕組みに加えて、活用方法によってはさらに評価額を抑えられる制度が存在します。代表的なものとして、貸家建付地としての評価減と、小規模宅地等の特例が挙げられます。これらの制度を理解しておくことで、より効果的な相続対策を検討できるようになります。

貸家建付地（賃貸用不動産として評価が下がる仕組み）の考え方

貸家建付地とは、賃貸物件が建っている土地のことで、自用地よりも評価額が低くなる仕組みです。これは、賃借人が住んでいる土地は所有者であっても自由に処分しにくいという事情を考慮したものです。

具体的には、自用地としての評価額から「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」を乗じた金額を差し引いて評価額を算出します。借家権割合は一般的に30%とされており、たとえば借地権割合が60%の地域であれば、自用地評価額のおよそ18%程度（60%×30%）が減額される計算になります。アパートやマンションを所有し、賃貸として運用することで、こうした評価減を受けられる可能性があるのです。

小規模宅地等の特例（一定条件で評価を大幅に減額できる制度）

小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たす場合に土地の評価額を最大80%減額できる制度です。被相続人が住んでいた自宅の土地（特定居住用宅地等）であれば、330平方メートルまでの部分について80%の減額が受けられます。

事業用や貸付用の土地についても、それぞれ異なる条件と減額割合が設定されています。たとえば貸付事業用宅地等の場合は、200平方メートルまでの部分について50%の減額が適用される傾向があります。この特例は適用条件が細かく定められているため、事前に専門家へ相談しながら準備を進めることが望ましいでしょう。

相続対策としての不動産活用方法

不動産による節税効果の仕組みを理解したところで、実際にどのような活用方法があるのかを見ていきましょう。賃貸経営、土地活用、不動産の組み替えという3つの方向性が、相続対策としてよく検討される代表的な手法です。それぞれにメリットと検討すべき点があるため、ご自身の状況に合わせて選択することが大切です。

賃貸不動産の活用

賃貸用の不動産を所有することは、相続税評価額を下げる効果と、安定した収入を得られる可能性という二つの側面を持っています。アパートやマンションといった賃貸経営の形態や、空室の状況による評価への影響について確認していきましょう。

アパート・マンション経営による評価減

アパートやマンションを建築し、賃貸経営を行うことで、土地と建物の両方で評価額を下げる効果が期待できます。土地は前述の貸家建付地として評価減が適用され、建物についても賃貸用であることで自用の建物より評価額が下がる傾向にあります。

また、賃貸経営は家賃収入という形で継続的な収益を生み出すため、節税効果だけでなく資産運用としての側面も持ち合わせています。ただし、建築には相応の費用がかかるため、長期的な収支計画を立てたうえで検討することが重要です。

賃貸割合による評価への影響

貸家建付地の評価減を計算する際には、賃貸割合という指標が評価額に直接影響します。賃貸割合とは、建物全体の床面積に対して、実際に賃貸されている部分の床面積が占める割合のことです。

つまり、空室が多い状態では賃貸割合が下がり、評価減の効果も小さくなってしまいます。せっかく賃貸用不動産を所有していても、空室が常態化していると期待していた節税効果が得られない場合があるため、入居者の確保や物件の管理体制についても合わせて考えておく必要があります。

土地活用の選択肢

建物を建てる賃貸経営以外にも、土地そのものを活用する方法があります。駐車場経営や事業用地としての貸し出し、さらには用途変更による価値向上など、土地の特性に応じた選択肢を検討することが大切です。

駐車場や事業用地としての活用

更地として保有している土地は、駐車場や事業用地として貸し出すことで収益を生む選択肢があります。ただし、注意したいのは、未舗装の青空駐車場の場合、自用地としての評価がそのまま適用される傾向にあり、貸家建付地のような評価減は受けられないケースが多いという点です。

一方で、立体駐車場やアスファルト舗装を施した構築物がある場合は、評価方法が異なってくる可能性もあります。土地の活用方法を検討する際は、節税効果だけでなく、立地に応じた需要や収益性も含めて総合的に判断することが望ましいでしょう。

用途変更による価値向上の可能性

土地の用途を変更することで、資産としての価値や収益性を高められる場合があります。たとえば、住宅地として活用するのが難しい土地であっても、商業地や事業用地への用途変更によって新たな需要が生まれることもあります。

ただし、用途変更には都市計画法や建築基準法など各種法令の確認が必要であり、地域によって制限がある場合もあります。安易に変更を進めるのではなく、専門家とともに法的な制約や周辺環境を踏まえたうえで、実現可能な選択肢を検討することが大切です。

不動産の組み替え

すでに不動産を所有している場合、その不動産が本当に資産として有効に機能しているかを見直すことも、相続対策の一つの考え方です。収益性の低い不動産を売却し、より節税効果や収益性の高い不動産へ転換する「組み替え」という手法があります。

収益性の低い不動産を売却

利用されていない土地や、老朽化が進み修繕費がかさむ建物など、収益性が低下している不動産は資産として見直す価値があります。維持費や固定資産税の負担だけが続き、十分な収益を生んでいない不動産を保有し続けることは、長期的に見て家計の負担となる可能性があります。

売却によって得た資金は、納税資金として確保することもできますし、次の活用方法へ振り向けることも可能です。まずは現在所有している不動産の収益性を客観的に把握することから始めるとよいでしょう。

節税効果の高い不動産への転換

売却によって得た資金を、賃貸需要の見込める地域の不動産へ転換することで、収益性と節税効果の両立を図ることができます。たとえば、利便性の高い駅周辺のアパートや、需要が安定している地域のマンションなどへの組み替えが検討される傾向にあります。

組み替えにあたっては、売却時にかかる譲渡所得税や仲介手数料といったコストも考慮する必要があります。短期的な節税だけを目的とせず、長期的な資産全体のバランスを見ながら判断することが重要です。

不動産活用による節税の具体例

ここまで解説してきた仕組みが、実際にどのように節税効果として現れるのか、具体的なケースをもとに見ていきましょう。現金を不動産に変えた場合、賃貸経営を活用した場合、小規模宅地等の特例を使った場合という3つの代表的なパターンを取り上げます。なお、以下の数値はあくまで一般的な考え方を示す目安であり、実際の評価額は個別の状況によって異なります。

現金を不動産に変えたケース

最もシンプルな節税の考え方として、現金をそのまま保有するのではなく、不動産に組み替えるという方法があります。評価額の圧縮効果と、実勢価格との差がどのように影響するのかを確認していきましょう。

評価額の圧縮による相続税軽減

たとえば、5,000万円の現金を保有していた場合、相続税評価額はそのまま5,000万円として計算されます。これを同額の不動産に組み替えることで、評価額が圧縮される可能性があります。

土地の路線価が実勢価格の80%程度、建物の固定資産税評価額が建築費の60%程度になる傾向があることを踏まえると、5,000万円の現金を不動産に変えた場合、相続税評価額が3,500万円前後まで下がるケースも考えられます。これは、現金のまま保有する場合と比較して、1,000万円以上の評価差が生じる可能性があるということです。

実勢価格との乖離による効果

不動産の相続税評価額と実勢価格の間に差があることは、相続税の負担を軽減する一つの要因として機能します。特に都市部の土地では、路線価と実勢価格の差が大きくなる傾向があり、評価額の圧縮効果も相対的に高くなることがあります。

ただし、こうした評価額と実勢価格の差を利用した極端な節税スキームについては、税務署から否認されるリスクがある点には注意が必要です。過度な節税目的だけで不動産を購入することは避け、実態のある活用方法を選ぶことが望ましいでしょう。

賃貸経営を活用したケース

不動産を保有するだけでなく、実際に賃貸経営を行うことで、評価減と収入の両方を得られる可能性があります。貸家建付地としての評価減の効果と、家賃収入との両立について見ていきましょう。

貸家建付地としての評価減

土地を購入してアパートを建築し、賃貸経営を行うケースを考えてみましょう。自用地としての評価額が4,000万円の土地であっても、貸家建付地として評価されることで評価額が下がる傾向があります。

借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%（全室入居済み）と仮定すると、評価額から18%（60%×30%×100%）が減額され、評価額は3,280万円程度まで下がる計算になります。これに加えて、建物部分にも評価減が適用されるため、土地と建物を合わせた全体の評価額はさらに圧縮される可能性があります。

家賃収入と節税の両立

賃貸経営の魅力は、評価額の圧縮だけでなく、毎月の家賃収入という安定した収益源を得られる点にもあります。相続税対策として不動産を活用しながら、同時に資産を運用していくという考え方ができるのです。

一方で、空室が発生すると賃貸割合が下がり、評価減の効果も薄れてしまいます。立地選びや物件の管理体制をしっかりと整えることが、節税効果と収益性を両立させるための鍵となるでしょう。

小規模宅地等の特例を活用したケース

被相続人が居住していた自宅の土地については、小規模宅地等の特例によって大きな評価減を受けられる可能性があります。仕組みと適用にあたっての注意点を確認していきましょう。

居住用宅地の評価減の仕組み

被相続人が住んでいた自宅の土地が3,000万円と評価された場合、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）の適用を受けることで、330平方メートルまでの部分について評価額が80%減額される可能性があります。

つまり、対象となる面積の範囲内であれば、3,000万円の評価額が600万円程度まで下がる計算になります。この特例は相続税額に大きな影響を与えるため、対象となる土地を所有している場合は必ず確認しておきたい制度の一つです。

適用条件と注意点

小規模宅地等の特例を受けるためには、相続人が一定の条件を満たして居住を継続する必要があります。たとえば、配偶者が相続する場合は特に条件がありませんが、同居していた親族が相続する場合は、相続税の申告期限まで居住を継続することなどが求められます。

また、被相続人と相続人が別居していた場合や、すでに自宅を所有している親族が相続する場合など、状況によって適用できるかどうかが変わってきます。条件を誤って解釈してしまうと、後になって特例が適用できないことが判明するケースもあるため、事前に専門家へ確認しておくことを強くおすすめします。

不動産活用における注意点

不動産活用には節税効果が期待できる一方で、注意すべきリスクや見落としがちな落とし穴も存在します。節税だけを目的にした判断、長期的な視点の欠如、制度変更への備え不足といった点について、順番に確認していきましょう。

節税だけを目的にしない重要性

不動産活用を検討する際、節税効果ばかりに目が向いてしまうと、本来重視すべき収益性や資産価値の見極めが後回しになってしまうことがあります。なぜ節税だけを目的にすることが危険なのか、具体的なリスクを見ていきましょう。

収益性を無視した投資のリスク

「相続税を減らしたい」という思いから、収益性を十分に検討せずに不動産を購入してしまうケースは少なくありません。需要の少ない地域にアパートを建築してしまい、空室が続いて家賃収入が見込みを大きく下回るといった事例も見られます。

節税効果は確かに魅力的ですが、不動産はあくまで資産であり、収益を生み出すかどうかが本質的な価値を左右します。購入前には、立地の賃貸需要や将来的な人口動向なども含めて、慎重に調査することが欠かせません。

空室や維持費の負担

賃貸経営を始めた後も、空室リスクや修繕費・管理費といった維持コストは継続的に発生します。これらの費用を見込んだうえで収支計画を立てておかないと、家賃収入が思うように得られない場合に、ローンの返済や維持費の支払いが家計を圧迫してしまう可能性があります。

特に築年数が経過した建物では、外壁や設備の修繕費がまとまって発生することもあります。長期的な修繕計画と資金準備をあらかじめ考えておくことが、安定した賃貸経営を続けるために重要なポイントです。

長期的な視点での判断

不動産は一度購入すると簡単に手放せる資産ではありません。目先の節税効果だけでなく、数十年先を見据えた長期的な視点で判断することが求められます。資産価値の変動や将来の管理負担についても考えておく必要があります。

資産価値の変動リスク

不動産の価値は、地域の人口動向や経済状況によって変動する可能性があります。現在は需要の高い地域であっても、将来的に人口が減少し、不動産価値が下落してしまうケースも考えられます。

特に地方や郊外の物件は、都市部に比べて将来の需要が読みにくい傾向があります。購入前には、自治体の人口推計や周辺の開発計画なども参考にしながら、長期的な視点で資産価値を見極めることが大切です。

将来の管理負担の増加

不動産を所有し続けることは、相続人にとって将来的な管理負担につながる可能性もあります。賃貸経営を引き継ぐ相続人が遠方に住んでいる場合や、不動産管理に詳しくない場合、物件の管理が滞ってしまうケースも見られます。

相続後の管理体制についても、事前に家族間で話し合っておくことが望ましいでしょう。管理会社への委託や、将来的な売却の可能性も含めて、相続人の負担を考慮した計画を立てることが大切です。

制度や法律の変更リスク

相続税に関する制度は、社会情勢や政策の変化に応じて見直されることがあります。現在有効な節税方法が、将来も同じように使えるとは限らない点にも留意が必要です。

税制改正による影響

相続税や小規模宅地等の特例などの制度は、税制改正によって内容が変更される可能性があります。過去にも、評価方法や特例の適用範囲が見直された例があり、現在の制度を前提に立てた計画が、将来そのまま適用できなくなる場合も考えられます。

長期的な相続対策を進める際は、定期的に最新の制度内容を確認し、必要に応じて計画を見直す姿勢が大切です。専門家に継続的に相談できる体制を整えておくことも一つの方法でしょう。

制度適用条件の変更

小規模宅地等の特例のように、適用条件が細かく定められている制度は、条件自体が変更される可能性もあります。たとえば、居住継続の期間や対象となる面積の上限などが見直されることも考えられます。

一般的には、こうした変更は事前に周知される傾向がありますが、情報を見落としてしまうと、想定していた節税効果が得られなくなることもあります。制度の最新情報を定期的にチェックする習慣を持っておくと安心です。

専門家と進める相続対策

ここまで見てきたように、不動産を活用した相続対策には専門的な知識と慎重な判断が必要です。一般的には、専門家に相談しながら進めることで、リスクを抑えつつ効果的な対策を講じやすくなる傾向があります。専門家に相談するメリットや、関わる専門職の役割について見ていきましょう。

専門家に相談するメリット

不動産活用による相続対策は、税務・法律・不動産という複数の専門知識が絡み合う分野です。専門家に相談することで、ご自身では気づきにくいリスクや、より適した方法を提案してもらえる可能性があります。

最適な節税方法の提案

専門家は、個々の家族構成や財産状況に応じた最適な対策を提案できる立場にあります。同じ「不動産を活用した節税」であっても、家族構成や所有財産の内容によって、適した方法は大きく異なります。

たとえば、自宅の土地が中心の場合は小規模宅地等の特例の活用が優先される一方、賃貸用不動産を多く所有している場合は組み替えの検討が有効なこともあります。ご自身の状況を専門家に丁寧に伝えることで、より精度の高い提案を受けられるでしょう。

リスクを踏まえた判断支援

専門家に相談することで、見落としがちなリスクを事前に把握できるというメリットもあります。空室リスクや将来の資産価値の変動、税制改正の可能性など、個人では判断が難しい要素についても、専門的な視点からアドバイスを受けられます。

「節税できるから」という理由だけで判断を進めるのではなく、リスクとメリットの両面を踏まえたうえで意思決定できることが、専門家に相談する大きな価値といえるでしょう。

司法書士・行政書士の役割

相続対策において、司法書士・行政書士はどのような役割を担うのでしょうか。主に相続手続きや登記といった法的な手続きのサポートを行いますが、不動産活用に関する助言を行う場面もあります。

相続手続きや登記のサポート

不動産を相続した場合、所有者の名義を変更する相続登記の手続きが必要です。司法書士は、こうした登記手続きの専門家として、必要書類の収集や申請書の作成、法務局への申請までをサポートします。

また、行政書士は遺産分割協議書の作成支援など、相続に関わる各種書類の作成を行います。これらの手続きは専門知識が求められる場面が多く、不動産が含まれる相続では特に複雑になりやすい傾向があるため、専門家に依頼することで負担を軽減できる可能性があります。

不動産活用に関する助言

司法書士・行政書士は、登記や手続きの専門家としての立場から、不動産の権利関係や手続き面での助言を行うこともできます。たとえば、不動産の組み替えを検討する際の名義変更の流れや、家族信託といった生前対策の選択肢についても相談できる場合があります。

ただし、相続税の具体的な計算や税務上の判断については、税理士など他の専門家と連携しながら進めることが一般的です。それぞれの専門家がどのような役割を担うのかを理解しておくと、相談先を選ぶ際の参考になるでしょう。

他専門家との連携

相続対策は一つの専門家だけで完結するものではなく、複数の専門家が連携して進めることが多い分野です。税理士や不動産会社との連携によって、より実効性のある対策を講じられる可能性があります。

税理士との連携による税務対策

相続税の具体的な計算や、税務上のシミュレーションは税理士の専門領域です。司法書士・行政書士が手続き面をサポートし、税理士が税務面でのアドバイスを行うという連携体制は、相続対策において一般的な進め方といえます。

不動産の評価額や特例の適用可否といった税務判断は専門性が高いため、税理士と連携できる体制が整っている事務所であれば、ワンストップで相談を進めやすくなるというメリットがあります。

不動産会社との連携による活用支援

不動産の組み替えや活用を検討する際には、不動産会社との連携も欠かせない要素です。物件の売却や購入、賃貸需要の調査などは、不動産取引の専門知識を持つ不動産会社の支援が役立ちます。

法律・税務・不動産取引という複数の専門領域が連携することで、相続登記から不動産活用、その後の管理まで一貫したサポートを受けられる体制が整います。相談先を選ぶ際は、こうした連携体制が整っているかどうかも一つの判断基準になるでしょう。

不動産を活用した相続対策なら「司法書士・行政書士 三浦事務所」におまかせください。

司法書士・行政書士 三浦事務所は、安城市を拠点に相続・遺言・成年後見・不動産の名義変更を中心とした業務を行っている事務所です。平成25年の開業以来、相続に関する多くのご相談・ご依頼に対応してきました。

不動産を活用した相続対策を検討される際、節税の仕組みを理解するだけでなく、実際の手続きや将来の活用方法まで見据えた準備が大切になります。当事務所では、お話を丁寧に伺いながら、必要な手続きを整理し、状況に応じた進め方をご案内しています。

節税と資産活用を両立するサポート

当事務所の特徴の一つに、不動産会社「相続×不動産 つなぐや」との連携があります。相続登記や名義変更といった法的手続きだけでなく、その後の不動産の売却や活用についても、一貫してご相談いただける体制を整えています。

不動産を活用した相続対策では、登記の手続きと不動産の活用方法を別々に考えるのではなく、両方を見据えた計画を立てることが望ましいといえます。当事務所では、登記の専門家としての視点に加え、不動産会社との連携によって、節税と資産活用を両立させるご提案を行っています。

一人ひとりに最適な相続対策を提案

ご家族の構成や所有されている不動産の状況は、ご家庭によってさまざまです。当事務所では、業務内容を丁寧に確認したうえで、費用についても分かりやすくご説明することを大切にしています。ご相談の段階で費用の考え方をお伝えし、ご納得いただいたうえで手続きを進めています。

また、遠方にお住まいの方や、地元へ戻ることが難しい方に向けて、ZOOMなどを使用したオンライン面談にも対応しています。対応エリアは安城市を中心とした西三河地域（岡崎市・刈谷市・知立市・高浜市・碧南市・豊田市・西尾市）ですが、内容によっては全国からのご相談も承っております。不動産を活用した相続対策でお悩みの方は、初回相談無料の当事務所へ、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

本記事では、相続対策としての不動産活用について、節税につながる考え方と具体的な実例を解説してきました。最後に、記事全体の要点を整理しておきましょう。

不動産活用は正しい知識と判断が重要

不動産を活用した相続対策は、評価額の圧縮による節税効果が期待できる一方で、収益性や将来のリスクを見極めた慎重な判断が欠かせません。節税だけを目的にした投資は、空室や維持費の負担という形で思わぬ落とし穴になることもあります。

長期的な視点を持ち、制度の変更にも対応できるよう、正しい知識を身につけておくことが、後悔のない相続対策につながります。

司法書士・行政書士 三浦事務所が最適な相続対策を支援します

不動産を活用した相続対策は、登記手続きから資産活用まで多くの検討事項が絡み合う、複雑な分野です。司法書士・行政書士 三浦事務所では、不動産会社との連携体制を活かしながら、お一人おひとりの状況に合わせた相続対策をご提案しています。

相続や不動産活用について不安や疑問をお持ちの方は、まずはお気軽にご相談ください。当事務所が、皆様の大切な資産を次の世代へつなぐお手伝いをいたします。